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samedi 9 octobre 2010

Immobilier



Découvrez la Copropriété


La vente en copropriété est devenue le produit phare des promoteurs immobiliers à Madagascar. On voit fleurir de nouveaux immeubles mis en copropriété dans les quartiers à grandes fréquentations. Les nouvelles constructions dans la ville d’Antananarivo représentent le deuxième plus grand marché du secteur après les immeubles de bureaux. Le marché suit une demande croissante d’acquisition d’appartements et de studios dans de nouveaux immeubles. Les acquéreurs se donnent de moins en moins de temps d’attente de fin de chantier, ce qui donne l’avantage aux constructions d’immeuble dans la mesure où les promoteurs livrent des produits standards, rapide à mettre en œuvre et donc sans aucune surprise pour les acquéreurs contrairement aux maisons individuelles. Ils se tournent actuellement vers ce marché avec des idées bien précises sur les postes sensibles figurant dans le contrat de vente : le contrat de copropriété, le syndicat de copropriété, les limites des zones communes et des parties privatives, … La mise en œuvre de la copropriété et de son droit suppose en effet une pluralité de propriétaires qui bénéficient sur un même bien de droit concurrent, chacun étant titulaire d’une quote-part. La propriété des immeubles bâtis est divisée en lots attribués aux copropriétaires et comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes. Chaque copropriétaire a un droit exclusif sur l’appartement qu’il peut vendre ou louer. Il a l’usage et la jouissance des parties communes. La copropriété est dotée d’une convention de règlements et d’organes de gestion proposés généralement par les promoteurs. C’est lors du montage de ce type de contrat que se forment les syndicats de propriétaires et se rédigent les conditions de cooptation.

Les parties communes représentent les biens ou choses communes. Ce sont des parties destinées, en matière de copropriété d’un immeuble bâti, à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires : cages d’escalier, ascenseurs, parking, buanderie, jardins et parcs, toiture – terrasse. Ces parties sont en indivision forcée.

Les parties privatives sont les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Chaque lot comprend une fraction d’immeuble appartenant au copropriétaire en pleine propriété et une quote-part des parties privatives. Les droits de chaque copropriétaire sur les parties communes sont représentés par des tantièmes qui s’expriment en millièmes ou en dix millièmes. Ces tantièmes sont calculés pour chaque lot en fonction de sa consistance, sa superficie, sa situation sans qu’il soit tenu compte de son utilisation.

Dans toute copropriété, la convention définit les droits et les obligations de chacun ainsi que les règles de fonctionnement de la collectivité. C’est un contrat qui lie les uns aux autres, il doit être respecté. Les parties privatives sont définies par une convention L’intérieur des appartements et des autres locaux est une partie privative : ils se limitent aux revêtement superficiels des sols, murs et plafonds, cloisons, installations sanitaires des salle d’eau, wc et cuisine. Chaque propriétaire peut librement modifier et aménager ses parties privatives, toutefois, cette liberté n’est pas absolue, il faut préserver l’harmonie visuelle de l’immeuble. Celui-ci peut être exclusivement à usage d’habitation, occupé et réservé à l’habitation n’interdisant cependant pas l’exercice d’une profession libérale (médecin, avocat…) mais interdit les activités commerciales. La convention peut autoriser les usages d’habitation et professionnel. Certains règlements énumèrent les professions susceptibles d’y être exercées. L’immeuble peut être à usage d’habitation, professionnel et commerciale. La convention de copropriété prévoit généralement que seuls les lots du rez-de-chaussée sont réservés au commerce ou boutique. Les lots en étage sont alors affectés à l’usage d’habitation et professionnel. Il faut toutefois porter une attention particulière sur la rédaction des contrats de copropriété pour ne léser aucune des parties quant à l’usage de chaque partie de l’immeuble, car ce point est réputé le plus litigieux dans le cas d’une copropriété.