samedi 9 octobre 2010

Construire à Madagascar




Des chiffres pour construire au soleil



Le soleil, la mer et une terrasse en bois qu’on foule pieds nus le regard dérivant vers l’océan. Voilà l’équation magique qui se transformera sûrement en une martingale pour les promoteurs immobiliers de l’Océan Indien. A Madagascar, les terrains en front de mer se font actuellement rares, pour accueillir de nouvelles constructions. Le prix des terrains en littoral s’est décuplé depuis 15 ans, passant de 150.000ariary à 1.700.000 ariary ou plus le mètre carré. Le montage d’alors était simple : un terrain acquis par bail emphytéotique d’une durée généralement fixée autour de 90ans pour les acheteurs étrangers ou un achat simple pour les nationaux, une construction sur mesure faite de matériaux mixtes (bois et briques ou bois et agglomérés ciment), double toiture en tôle et matière végétale, menuiserie en bois dur, et le tout agrémenté de terrasse et, dans certains cas, d’une piscine. Cette catégorie de biens se vendait à partir de 496millions d’ariary ou 37.000euros en 2005. La clientèle était généralement constituée de français, de réunionnais et d’italiens.

Maintenant, il est exceptionnel de trouver un terrain libre qui puisse contenir cette construction et qui ait une vue sur la mer. Sinon, il faut le payer le quintuple au minimum du prix annoncé en haut. Même le coût de revient de la construction a dépassé de très loin les chiffres d’avant : environs 182 millions d’ariary ou 70.000euro pour une maison de 4 pièces avec terrasse et vue sur mer. Certes, de nouveaux éléments de confort ont été apportés à la conception des maisons : l’énergie solaire, le chauffage solaire, l’air conditionné, les menuiseries et plafonnage isolés, du bois traité,… Les mœurs ont changé, les clients veulent plus de confort, la profession a évolué et a adopté une démarche plus ouverte vers l’international. Du coup, d’autres acteurs sont arrivés sur l’île car le marché permet une marge importante comparable à ceux des autres îles et ont amené une clientèle plus large, exceptés les français, les réunionnais et les italiens, composée de mauriciens, et globalement d’asiatiques découvrant Madagascar comme une alternative aux offres des îles Maurice et La Réunion.

Des promoteurs immobiliers de l’île Maurice ont fait cette année à Madagascar une campagne de vente de villas en bord de mer, destinées à la clientèle de malgaches aisés à l’instar de Belle Rivière Estate et de Balise Marina à St Félix. Un autre promoteur réunionnais, Ofim qui est un réseau de 23 agences à La Réunion, est actuellement dans nos murs pour la promotion de leurs produits. C’est le signe d’une vraie ouverture du marché vers la région de l’Océan Indien. Selon un acteur immobilier de la place, ces promoteurs sont passés prospecter à Madagascar pour deux raisons : le tassement de leur marché à cause de la crise et surtout à cause de la saturation de la demande chez eux. Ce schéma nous rappelle le tourisme sur l’Océan Indien, un autre secteur qui connaît exactement la même tendance.
En tout cas, Madagascar a un grand atout face à l’ensemble d’offres internationales de vente de maisons en front de mer. Ici, on trouve la plus large exposition au littoral de tout l’Océan Indien vu la taille de l’île, sans oublier les petites îles qui attirent toujours des touristes et autres visiteurs désireux de s’installer à Madagascar. L’effet d’échelle joue en plus un grand rôle dans cet attrait : nous avons une plus grande concentration d’activités d’étrangers, investisseurs et travailleurs expatriés confondus, qui vivent et gravitent autour des grands projets industriels éparpillés dans tout le pays. Et quoi qu’on en dise, Madagascar présente toujours un avantage pour les investisseurs du fait de la faiblesse de sa monnaie et du gonflement de son marché intérieur.